De publieke tribune bij de Fysiek Domein commissievergadering op dinsdag 14 mei zat goed vol. De reden hiervoor was de voorgestelde bestemmingsplanwijziging om de bouw van 27 woningen mogelijk te maken in IJzeren. We hebben lang bij dit onderwerp stilgestaan. 5 sprekers hebben gebruikgemaakt van het spreekrecht om veelal hun ongenoegen over het voorstel uit te spreken. De daaropvolgende discussie over het raadsvoorstel verliep moeizaam.
Raadsvoorstellen:
- Voorstel college betreffende vaststelling ‘Partiële herziening BP Initieel Omgevingsplan Valkenburg aan de Geul 2022 – 27 woningen Sibbe-IJzeren’.
Er werd door 5 mensen spreekrecht aangevraagd bij dit raadsvoorstel. Een persoon was voorstander van de bouw; hij keek ernaar uit om van Sibbe naar IJzeren te kunnen verhuizen naar een nultredenwoning. De andere 4 insprekers zijn direct omwonenden van het perceel waar de woningbouwplannen beoogd zijn. Zij maken zich zorgen over de hoeveelheid woningen op het kleine perceel. Het plan valt uit de toon naast de lintbebouwing van IJzeren. Het contact met de projectontwikkelaar was allesbehalve vriendelijk en transparant; de gesprekken kwamen op gang op initiatief van een omwonende die iemand met een landmeter had zien lopen. Tijdens de keukentafelgesprekken werden dreigende woorden door de projectontwikkelaar gesproken. Meedenken werd niet op prijs gesteld, zelfs ontraden. Eén van de insprekers stelde dat wij als raad door het vaststellen van deze bestemmingsplanwijziging een carte blanche afgeven. We weten immers alleen dat er 27 woningen gebouwd gaan worden maar hoe het er precies uit komt te zien staat nog niet vast.
Onze inbreng bij dit raadsvoorstel was als volgt:
Voorzitter, aanwezigen en kijkers thuis.
Voor ons ligt het raadsvoorstel betreffende vaststelling ‘Partiële herziening BP initieel omgevingsplan Valkenburg aan de Geul 2022- 27 woningen Sibbe-IJzeren’.
We hebben de plannen bekeken en de zienswijzen met bijbehorende antwoorden van de gemeente gelezen. Een aantal zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen in de plannen maar er blijven bij de inwoners van IJzeren nog heel wat bedenkingen over die, naar onze mening, niet onder de noemer NIMBY (not in my backyard) gedrag geschaard moeten worden.
Naar onze mening is door de inwoners goed na- en meegedacht over mogelijkheden over waar en hoeveel gebouwd zou moeten en kunnen worden in hun kern. In voorliggend voorstel is sprake van een groot aantal te bouwen woningen op 1 locatie die, volgens de gemeente, gedeeltelijk voorzien in de woningbehoefte van de kern.
Voor de verkiezingen was al duidelijk dat er een tekort aan woningen voor starters en ouderen is in onze gemeente. Er werd in de verschillende verkiezingsprogramma’s dan ook geschreven over bouwen- bouwen- bouwen. De PGP heeft toen al aangegeven dat er inderdaad woningen gerealiseerd moeten worden voor de verschillende doelgroepen maar dat er niet lukraak gebouwd moet worden en zeker niet in het groen. Woningen moeten, naar onze mening, vooral gerealiseerd worden in bestaande bebouwing (verouderde hotels, schuren e.d. en op openstaande locaties binnen de kernen zoals o.a. oude schoollocaties en het Valkenier terrein). Omvorming gaat wat de PGP betreft voor inbreiding en daar zijn nog voldoende mogelijkheden voor in Sibbe-IJzeren.
Aangaande dit voorstel willen we 3 onderdelen bespreekbaar maken:
- Het proces en de woonbehoefte
- De landschappelijke inrichting en afwatering, en
- De burgerparticipatie
1. Proces en woonbehoefte
De aanloop naar dit raadsvoorstel was een lang proces. Gezien het feit dat reeds in februari 2021 principemedewerking onder bepaalde voorwaarden voor dit project verleend is en dit project ook op de kansenkaart is gezet was al van begin af aan duidelijk dat de gemeente achter dit project stond/staat en het, indien mogelijk, ter uitvoering gebracht wil zien.
Een doelgericht resultaat vereist een doelgerichte aanpak en daarvoor werden twee woningbehoefte onderzoeken gedaan. De eerste in 2021 door Inn Dev en de tweede in 2023 door Stec-groep waar overigens andere cijfers, conclusies en aanbevelingen uitgekomen zijn. We zijn ons ervan bewust dat de wethouder en ambtenaren er alles aan doen om de woningnood aan te pakken maar het duurt allemaal zo lang dat wij ons ondertussen afvragen of de behoefte door de jaren heen niet al veranderd is en of we straks niet gaan bouwen voor leegstand. In de rapporten wordt vermeld dat mensen een voorkeur hebben voor een woning in hun eigen kern.
Vraag aan de wethouder: hoeveel van de beoogde woningen zijn al verkocht en verhuurd en hoeveel zijn daarvan aan inwoners van Sibbe-IJzeren?
Reactie wethouder: Er wordt gestreefd minimaal het merendeel van de woningen voor inwoners van gemeente Valkenburg aan de Geul. Er kan nu nog niet aangegeven worden hoeveel woningen al verkocht of verhuurd zijn. Door een adviesbureau en door de gemeente zelf is gekeken of de zienswijzen NIMBY gedachte overstijgen. Hiervoor is o.a. gekeken naar de toenemende verkeersdruk maar deze zal niet buiten proportioneel toenemen. Met betrekking tot de woonbehoefte is er door de Stec-groep gerekend met de Maslov-methode waarbij de behoefte afneemt doordat er minder gebouwd wordt. Daardoor zijn die aantallen veel lager dan bij de andere onderzoeken.
2. Landschappelijke inrichting en afwatering
Door het lanceren van de enquête, waar kunnen we in 2023 bouwen, waar inwoners schriftelijk en tijdens inloopavonden op konden reageren, werd de verwachting gewekt dat inwoners echt mee konden denken en praten over de invulling. Er kwamen in Sibbe-IJzeren de nodige voorstellen naar voren maar die passen, volgens de gemeente, voor een groot deel niet binnen het ruimtelijk provinciaal- en gemeentebeleid. Verder zouden een aantal voorstellen mede vanuit landschappelijk oogpunt minder geschikt worden geacht dan de voorgestelde locatie. Een redenering die we even niet kunnen volgen aangezien dit plan ook een invloed zal hebben op het landschap en de architectuur van de te bouwen woningen (nog) niet vastligt.
Graag een toelichting van de wethouder op de reden waarom andere plannen landschappelijk minder geschikt zouden zijn.
Reactie wethouder: er zijn inderdaad nog andere locaties in onderzoek maar dat zijn allemaal kleine inbreidingen. Daarbij moet rekening gehouden worden met het ondergrondse gangenstelsel en de provincie vindt het belangrijk de doorkijk naar de Sibberheide te behouden.
Overigens valt bij de stikstofberekening op dat er minder stikstofuitstoot plaats gaat vinden in de nieuwe situatie dan in de oude. Omdat in de huidige situatie het weiland dat louter en alleen uit gras bestaat, blijkbaar bemest wordt.
Zojuist heb ik gevraagd aan mevrouw Lataster wat er nu gebeurt op het weiland. Ze vertelde dat het gras gemaaid wordt voor hooi en er geen dieren gehouden worden. Als de bemesting zou komen door grazende schapen of koeien kan ik me er nog iets bij voorstellen. Maar wordt het gras daadwerkelijk bemest?
Graag een reactie van de wethouder of er bij de stikstofberekening gekeken kan worden naar de actuele situatie?
De wethouder had zelf weinig kennis over de stikstofberekening. Er is afgesproken dat we onze vragen kunnen bespreken met de ambtenaar die over dit dossier gaat.
Verder valt aan het plan op dat de afwatering van de nieuwbouw een probleem zal worden. Uit het infiltratieonderzoek blijkt dat de infiltratie van hemelwater, de sponswerking van de grond, door de bodemgesteldheid beperkt is. Geadviseerd wordt om een infiltratiesysteem als buffer met een vertraagde afvoer naar het riool aan te leggen. Dus. Enerzijds zijn we als gemeente bezig om de druk van het riool af te halen. Stoeptegels er uit, planten er in. Aanleg van Tiny Forests. Mensen stimuleren hun regenwaterafvoer af te koppelen van het riool middels subsidie maar hier in IJzeren gaan we de regenwaterafvoer van nieuwbouw aansluiten op het riool. Dit is de omgekeerde wereld. Waarschijnlijk lopen we nu voor de troepen uit, maar de PGP pleit ervoor dat nieuwbouw in het kader van duurzaamheid net zoals het niet meer krijgen van een gasaansluiting, qua regenwater niet meer aangesloten mag worden op het riool. Een nieuwbouwplan kan alleen plaatsvinden als de wateropvang en infiltratie op het eigen terrein plaatsvindt en als dat niet gaat, zal het nieuwbouwplan aangepast moeten worden. Met minder verharding en meer groen.
Vraag aan de wethouder: wat zal de impact van de toevoeging van de afwatering van 27 woningen op het riool zijn? Het riool kan nu de hoeveelheid regenwater al niet aan. Waar watert het riool van IJzeren af? Gaat dat de berg af naar Valkenburg?
Reactie wethouder: dat zal allemaal uitgewerkt worden in het civieltechnisch plan. Dat plan is geen onderdeel van de bestemmingsplanwijziging maar zal opgenomen worden in de omgevingsvergunning. Deze omgevingsvergunning zal behandeld worden in het college en komt niet in de raad.
3. Burgerparticipatie
Wij horen al langer geluiden dat de burgerparticipatie bij dit project te wensen overlaat. Het contact tussen omwonenden en de initiatiefnemer kwam tot stand omdat omwonenden iemand met een landmeter hadden zien lopen. De georganiseerde informatieavond was meer een verkoopavond en omwonenden werden geïntimideerd dat als ze zouden gaan klagen, ze helemaal geen inspraak meer zouden hebben. Hier zijn wij erg van geschrokken.
Wij begrijpen de vrees van de omwonenden dat er te veel woningen op een klein oppervlak worden gebouwd. Daarbij is een groei van 20% voor een kern als IJzeren erg groot. Dat het Centraal Bureau voor de Statistiek, gevestigd in Den Haag en Heerlen, de gegevens van Sibbe en IJzeren op één hoop gooit en op die manier aan een toevoeging van 5% komt, begrijpen we nog. Maar dat een ambtenaar van Valkenburg denkt dat IJzeren een verlengstuk van Sibbe is, vinden wij onbegrijpelijk. Dit zijn twee verschillende kernen met ieder hun eigen karakteristieke uitstraling.
Graag horen we van de wethouder een reactie om de vrees voor het hoge aantal woningen voor verkeerde doelgroepen weg te kunnen nemen en uitleg waarom een kleiner aantal woningen op deze locatie niet mogelijk zou zijn.
Reactie wethouder: het plan loopt vanaf 2021 en burgerparticipatie was toen niet verplicht. In de anterieure overeenkomst is vastgelegd voor welke doelgroepen de woningen zijn bedoeld. Zaken zoals verkoopprijzen zijn daarin vastgelegd.
Een kleiner aantal woningen is niet mogelijk omdat de ontwikkelaar zo’n plan financieel niet rond krijgt. De wethouder heeft de ontwikkelaar verplicht 6 starterswoningen op te nemen. De daadwerkelijke kosten van deze woningen ligt op 295.000 euro terwijl ze verkocht worden voor maximaal 280.000 euro.
Tot slot; naar onze mening is jammer genoeg, in het kader van burgerparticipatie, de verkeerde volgorde gehanteerd om tot dit raadsvoorstel te komen. Wij begrijpen dan ook het ongenoegen van de omwonenden.
Tot zover in eerste termijn.
De wethouder vertelde op vragen van andere fracties dat er een locatiebezoek is geweest en dat dit een emotioneel bezoek was. Hij kan zich voorstellen dat de omwonenden ongerust zijn. In een overleg met de ontwikkelaar is gekeken welke aanpassingen gedaan konden worden. Dat heeft o.a. geresulteerd in een ander type woning en een opname van een verbod op het plaatsen van dakkapellen in de anterieure overeenkomst. Maar aangezien dakkapellen vergunningvrij zijn is de anterieure overeenkomst niet meer dan een stok achter de deur naar toekomstige kopers toe maar je kunt het verbod op dakkapellen niet juridisch afdwingen.
Dit voorstel is wat de PGP betreft geen hamerstuk. We zullen hier tijdens de raadsvergadering op terugkomen.
- Voorstel college betreffende ontwerpbegroting 2024 en meerjarenraming 2025–2027 GR RUD Zuid-Limburg.
Geen vragen of inbreng van de PGP op dit onderwerp. Hamerstuk.
- Voorstel college betreffende vaststellen bebouwde komgrenzen.
Geen vragen of inbreng van de PGP op dit onderwerp. Hamerstuk.
- Voorstel college betreffende definitieve verklaring van geen bedenkingen realisatie 14 woningen Henry Morgan Straat Valkenburg (Villa Via Nova).
In november vorig jaar hebben we het in deze commissie ook gehad over de aanpassingen aan de bouwplannen op het Villa Via Nova terrein. We hadden nu geen aanvullende vragen. Voorafgaand aan de vergadering werd duidelijk dat de laatste openstaande zienswijze door de indiener ingetrokken is. Hierdoor zou het niet meer nodig zijn om de raad om een verklaring van geen bedenkingen te vragen. Desondanks werd dit onderwerp toch kort behandeld.
We hebben wel van de gelegenheid gebruik gemaakt om aandacht te vragen om zo min mogelijk verstening toe te passen, bijvoorbeeld bij de beoogde parkeerplaatsen. Bij de klimaatadaptatiestrategie sessie hebben we het gehad over de sponswerking van de grond die nodig is om de flinke buien, die twee weken terug hier weer vielen, op te kunnen vangen. Marlieke Baggermans sloot af met: “Laten we nu in plaats van stoeptegel eruit, plant erin, kiezen voor ‘geen tegel er in’.”
Reactie wethouder: Hij kon ons enigszins geruststellen. Er komt geen stoeptegel in maar andere verharding. Hij gaat met de initiatiefnemer bespreken welke mogelijkheden er zijn om water vast te houden op het perceel. Misschien kan er een waterberging onder de parkeerplaatsen gemaakt worden.
Hamerstuk.
Verder vertelde wethouder Dauven nog over de wateroverlast binnen onze gemeente op de Neerhem en in Houthem en Terblijt door de grote bui die twee weken terug viel. Een uur geleden was het weer raak in Terblijt. De buffers moesten nog geleegd worden van de vorige bui. In 2018 was er ook wateroverlast in Terblijt er is toen een aanpak gevormd, maar niet alle maatregelen zijn daarvan uitgevoerd. Dit komt doordat medewerking van grondeigenaren nodig is en de gemeente deze niet kreeg. De buffer kan een bui van 44 mm per uur aan. Vorige week viel 60 mm. Buffer stroomde daardoor uit naar Terblijt. Zelfs als alle maatregelen genomen zouden zijn was er nog overlast geweest. Met de grootste grondbezitter zal gezocht worden naar oplossingen. Op de Lindenstraat gaat gekeken over een ander wegprofiel soelaas kan bieden. Een soort V profiel met een goot in het midden van de weg in plaats van de goten langs de zijkanten. Water zal hierdoor door het midden van de straat stromen en niet naar de huizen.
Het Waterschap heeft meerdere opgaven, daardoor zal het bij de Neerhem pas in 2026 mogelijk zijn om maatregelen te treffen.
In Houthem was een buffer van Rijkswaterstaat (RWS) leeggelopen richting woningen. Met RWS gaat gesproken worden over onderhoud aan de buffer.
De waterproblematiek is een groot probleem in Valkenburg en het slokt 80% van de tijd van de wethouder Dauven en Weerts, zoveel inspanningen vraagt het.
De vergadering werd om 22.05 gesloten.
